前十月销售金额下滑 东莞中小房企变阵求生

楼市聚焦广州日报2017-11-07 09:33

自去年开始,东莞正式执行楼市限购政策,今年4月初,限购政策升级,楼市成交快速下滑,最终影响了房企的销售业绩,今年前十月商品房销售金额前十当中,有六家房企业绩同比下滑。

与此同时,受到品牌房企的挤压,本土中小房企生存空间变小,竞争激烈,纷纷谋求新的出路,通过被外来品牌房企收购或合作的方式“傍大款”,或者联合起来利用本土优势对抗外来品牌房企压力,逐渐形成了东莞楼市的两大阵营。

两大房企占近四成市场

今年以来,东莞楼市成交量不断下滑。不过,由于在售楼盘集中在少数品牌房企旗下,万科、碧桂园等房企销售金额同比仍然上涨,而大部分房企销售金额同比下滑。根据东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年1~10月,碧桂园累计成交金额223.48亿元,今年业绩摘冠几无悬念,成交金额同比去年同期增长109%;万科排名第二,前10个月成交金额163.45亿元,同比去年同期增19%;值得注意的是,前10月碧桂园在东莞共有31个项目有成交,万科地产则有25个项目有成交,两大房企市场占有率近四成。

此外,第三名卓越集团成交金额与去年同期基本持平,本土房企广东珑远集团以23.89亿元首次挤入第四名,同比增长47%。其他的房企就没有这么幸运,前十名当中剩下的六家房企成交金额同比去年同期下降10%~70%不等,且集中在50%~70%之间,下滑幅度明显。

对此业内人士认为,一方面随着市场集中度提升,其他房企面临大房企竞争压力,市场占有率压缩,在楼市调控影响下,成交金额减少;另一方面,随着年底临近,完成销售任务的压力也进一步加大,以价换量将进一步扩大。

本土房企选择一:傍大款

面对竞争日益激烈的市场,本土楼盘纷纷走上“傍大款”的道路。

近日,东莞万科宣布,位于寮步镇新城中心的“东新御珑庭”(推广名)变更为“万科东新翡翠松湖”,正式成为万科布局松山湖片区的又一项目。据了解,东莞万科通过“增资扩股”的方式参与“东新御珑庭”项目运作,并确定该项目将由万科操盘。记者了解到,早在今年元旦,这个由本土房企开发的楼盘首期已正式开盘,但是在市场上的影响并不大。“傍大款”后,借助万科的品牌影响力,该项目关注度明显增加,未来的销售前景也被看好。

近两年来,万科在东莞收购的步伐一直没有停止,影响最大的是对原本土品牌房企联华集团旗下项目的收购,目前联华皇马郦宫项目已经正式变为万科皇马郦宫,联华花园城变为万科幸福城,使得这两个波折不断的楼盘终得以入市。

碧桂园也早就开始收购东莞项目。2015年,收购了黄江的晓庐蜜糖项目,2016年,碧桂园以13.3亿元收购沙田庄士新都项目,开发沙田碧桂园;随后又通过收购翔丰商务中心的方式正式进驻南城总部基地等,迅速成为在东莞市场上能够与万科抗衡的另一品牌房企。

还有本土房企借助外来品牌房企物业品牌,吸引购房者。如凯晟景园在楼盘外围打出引进万科物业广告,为产品销售助攻,成交效果也比较理想。

对于本土房企而言,在日益激烈的竞争和被压缩的生存空间之下,与外来品牌房企的合作能够给他们带来更多的利润。这一步走得比较快的是常与万科合作的中天集团,目前在售的万科中天城市花园成为近期热销楼盘之一。广东珑远集团在最近几年快步跟进,今年除了自己开发的三个项目在售外,还与碧桂园、保利等品牌房企合作开发了碧桂园珑远紫宸府、保利珑远国际广场等项目。本土房企提供土地,外来品牌房企负责开发和营销,强强合作成为目前市场的主流。

本土房企选择二:抱团

不过,有实力的本土民营企业也开始尝试抱团取暖,利用本土优势对抗外来品牌房企,在近两年的楼市当中表现突出。

位于东莞市中心、东莞未来的地标建筑东莞国贸中心正是其中之一,其商业组团部分民盈山·国贸中心将于明年10月正式开业。该项目由民盈集团打造,集团成立于2010年,由39家知名本土企业强强联合投资设立,是东莞本土民企抱团建设的首个大型城市综合体项目。根据规划,该项目总占地面积约10万平方米,总建筑面积逾103万平方米,总投资超100亿元,其中商场部分民盈山·国贸城体量为30万平方米,是整个城市综合体的独立商业组团,未来将打造成为东莞市全方位体验式休闲文化购物公园,同时也将成为东莞的新地标。

另一个由大型本土房企联合开发的UCC寰宇汇金中心位于南城总部基地,开发商为东莞市邦联实业投资有限公司,该公司由光大、新世纪、宏远、东糖、嘉宏等东莞13家本土民企共同出资组建,UCC寰宇汇金中心是其抱团开发建设的首个大型商业综合体项目。10月份,UCC寰宇汇金中心凭借成交671套公寓排名全市楼盘成交套数的首位,其开发商东莞市联邦实业投资有限公司以成交10.83亿元的成绩在10月份房企成交金额排名中获得第三名,仅次于万科和碧桂园,成为又一匹市场黑马。

与外来品牌房企资金实力雄厚、开发经验丰富、品牌影响力大等优势相比,东莞本土房企扬长避短,通过抱团合作开发对抗外来房企大鳄组成了市场的另一大阵营。由于拥有本土资源优势,开发项目地理位置往往更为优越,同时,抱团合作也使得他们开发的“巨无霸”项目资金实力雄厚,也受到置业的本土企业家的认可,具有与外来房企大鳄一拼的实力。

年底竞争激烈 房企望以价换量

从价格来看,由于房企竞争激烈,年底完成销售任务压力大,房企已经无暇关注涨价,而是更希望以价换量,快速出货回笼资金。

年底迎来开发商推货窗口,开发商跑量冲刺年度销售目标,推盘力度和推盘节奏加快。碧桂园、万科、 保利等品牌开发商都将加大出货力度,不乏全新项目入市,如保利锦城、东城碧桂园、碧桂园风华东方等。

东莞中原战略研究中心认为,碧桂园前10个月销售金额超220亿元,销售业绩遥遥领先,年底或冲刺300亿元,成为东莞房地产行业老大几成定局。品牌开发商销售规模持续增长,品牌集中度持续增强,强者恒强。后续市面供应以知名品牌或本土主流开发商项目为主,各大房企竞争将更加激烈。同时,在严格限价政策下,企业对继续上调售价已不抱过分期望,多数企业选择积极入市尽快回笼资金,抢收客户。

后市:联合开发项目将越来越多

除了外来品牌房企和本土房企联合、本土房企和本土房企之间联合外,外来品牌房企之间也开始出现合作,未来联合开发项目将会越来越多。业内人士认为,除了市场因素外,楼市调控政策越来越严格和土地供应方式的“花样竞拍”,也让房企更愿意强强联合来开发项目。

10月份,东莞共成交了7宗商住地,不过,竞拍方式多样,竞拍条件严苛也正成为市场的常态,这对于房企的资金实力和开发能力都有更高的要求,也开始激发企业之间强强联合开发项目。

东莞中原战略研究中心认为,在目前东莞土地热度不减的情况下,房企拿地门槛高企,尤其中大型地块的出让,其总价之高对于房企资金实力要求更为严格,即使是大型房企亦要付出较大代价才能脱颖而出,在此情况下,强强联合开发现象或会增多。

联合开发将成为大势所趋,除了房企之间的合作外,联合产业也成为东莞楼市的一大新特色。日前,厚街打造“黄金小镇”的启动就吸引了众多黄金产业内外人士的到场,根据规划,该项目将推出商务公寓产品、独栋总部工坊等,部分产品还有独立产权证。

东莞中原战略研究中心认为,东莞并不是一个对于房地产依赖性非常高的城市,政府对于产业的发展尤为重视,近年来,诸如碧桂园、星河、华润通过特色小镇等方式介入开发,同时,政府供地块时亦向TOD建设开发倾斜,亦要求房企有一定的资金与开发实力, 房企未来发展如何站在政府的角度协调自身利益去实现共赢,也成为一项新的挑战。

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